גישה השוואתית. שיטות לקביעת שווי המקרקעין

כספים

בתרגול עולמי בתחום הערכת הנדל"ן נעשות שלוש גישות:

  • השוואתי או שוק;
  • יקר;
  • רווחית.

בחירת המתודולוגיה תלויה באובייקטהערכה המצב האמיתי שהתפתח סביב סוג מסוים של רכוש. עם זאת, השיטה האמינה ביותר נחשבת עדיין בגישה השוואתית בקביעת הערך הנאמד.

- גישה השוואתית

עקרונות בסיסיים של הערכה השוואתית

גישה השוואתית היא מערכת של שיטות לקביעת שווי השוק של הנכס. המאפיין המשוער מושווה לחפצים דומים.

העקרונות הבאים עומדים בבסיס ההערכה:

  • ביקושים ואספקה. שני האינדיקטורים הללו קשורים זה לזה באופן בלתי נפרד, מספר מצומצם של הצעות יוצר ביקוש מסוים, ולהיפך, ככל שההצעות יהיו פחות מבוקשות.
  • תחליף הקונה לא ישלם מחיר גבוה יותר אם נכס בעל מאפיינים דומים עולה פחות.

מושג שווי השוק כמעט זהה.את מושג מחיר שיווי המשקל. מחיר שיווי המשקל הוא שילוב של מאפיינים כמותיים וגורמי תמחור הקובעים את ההיצע והביקוש לאובייקט הנמדד.

הקריטריונים העיקריים לבחירת אובייקטים דומים כדי לקבוע את הערך של הנדל"ן

פריטים הנחשבים לפי ההשוואהניתוח, כמות עצומה, והשילוב שלהם כמעט שווה לאינסוף. לכן, הניתוח מוגבל למספר מסוים של גורמים המשפיעים ישירות על התמחור.

- אומדן עלות

אלמנטים של השוואה. האיכות נכונה

כל נטל או עבדות מוביללהקטין את הערך של האובייקט המשוער. כלומר, כל הגבלה על הבעלות היא ירידה במחיר. אם האובייקט המוערך בהשוואה לאובייקטים דומים אין חסרונות כאלה, ואז המחיר, להיפך, עולה.

עבור הקרקע, נוכחות של servitudes לאגורם יחיד downside. בהערכת העלות חשוב מאוד, העברות הבעלות על הקרקע או זכות חכירה, שימוש קבוע. שתי הזכויות האחרונות מיוחסות לגורמים כלפי מטה. זה מאוד חשוב אם הקרקע יש מגבלות מסוימות על עסקאות נוספות עם זה.

תנאי מכירה

תנאים אלה נלקחים בחשבון, אם האובייקט הנאמד באמת יש תכונות ייחודיות במכירה.

גורם ההפחתה הוא פשיטת רגל, אם כךיש המוכר ממהר לבצע עסקת רכישה ומכירה, שכן זמן החשיפה של אובייקט שוק הנדל"ן מופחת בכוונה לעומת אובייקטים דומים.

האומדן מושפע באופן משמעותי מהקשרים המשפחתיים ומהשותפויות, אם כי קשה למדי להעריך סיכונים אלה.

אם המוכר והקונה קשורים להשכרההיחסים, והוא מתוכנן לסיים חוזה המכירה ביניהם, אז כדי לשמור על תשלומי מס, כמובן, העלות המשוערת יהיה לזלזל. במקרה זה, יש רק מוטיבציה אחת, שכן הצדדים לעסקה קשורים על ידי יחסים nonmarket אחרים, ולכן, המוכר למעשה זיכויים הקונה. מצב דומה נוצר אם העסקה הינה בתנאי אופציה.

כדי להגדיל את הערך המשוער של מגוריםהנדל"ן עשוי להוביל את האפשרות של קבלת סובסידיות ממשלתיות לפיתוח תשתיות. גודלו של ההלוואות concessional מוערך נקבעת מן ההבדל בין concessional בשוק ההלוואות.

תנאי שוק

ניתן ליישם את ההתאמה כלפי מטה אם קיים הבדל משמעותי בין שווי השוק של מקרקעין דומים לבין מומחה.

שינוי התכלית הפונקציונלית יכול גם להילקח בחשבון בעת ​​ההערכה, שכן היא משפיעה על היחס בין ההיצע והביקוש.

מיקום הנכס

עלות הגברת גורמים

גורמי צמצום עלויות

אזור יוקרה

מעמדם של בעלים אחרים של נדל"ן למגורים

אזור מוגן

זמינות חניה

נגישות לכבישים מהירים

זמינות של מונומנטים אדריכליים ואטרקציות אחרות

אזור בילוי ליד הנכס

תכונות ייחודיות של הארכיטקטורה של הבניין

ריחוק ממרכז העיר

העדר חנויות מכולת במרחק הליכה

ריחוק מבית הספר ומוסדות לגיל הרך

מצב סביבתי ירוד באזור

זמינות של המפעל מפעלים מחסן ליד הנכס, המזבלה

גורמים פיזיים (לקרקע)

גישת ההשוואה בהערכת הקרקע כוללת את איסוף המאפיינים של הנכס:

  • גודל;
  • צורה;
  • גיאולוגיה;
  • טופוגרפיה;
  • רמת המוכנות, דהיינו, האם הקרקע מנוקה מצמחייה, בין אם סוללות חריגות;
  • אינדיקטורים איכותיים של כיסוי הקרקע.

נוכחות אולא גבעות או מדרונות, תצורות סלע או תעלות. חשוב כי יכולת הנשיאה של כדור הארץ, כוחה, נוכחות מי תהום. חשוב מאוד אם יש מידע על התרחשות אפשרית של מינרלים. אם המידע יאושר, אז הקרקע תהיה בהכרח נטל בעתיד.

נדל"ן למגורים

המאפיינים הכלליים של האובייקט להערכה

גישה השוואתית שוק הוא לימוד המאפיינים להגדיל את הערך של אובייקטים. אלה כוללים:

  • גודלו של הבניין או החדר;
  • גובה הבניין;
  • זמינות ושטח של מתקנים נלווים;
  • גובה תקרה.

החומר שממנו הוא הוקם הוא גם חשוב.הבניין, מודרני יותר ואמין זה, גבוה יותר את הערך של הנדל"ן. לא במקום האחרון הוא המראה הכללי של הבניין כולו, את הזמינות של תיקונים כניסה נוחה. אם הכניסה מהחצר, זה יהיה גורם כלפי מטה.

חוסר תיקון היא סיבה לעשותתיקונים לדוח ההערכה. חישוב זה נעשה לפי עלות תיקונים או עבודות שיקום, תוך התחשבות ברווח שיזם יקבל מהשקעות בבנייה או תיקון.

- גישה השוואתית

גורמים כלכליים

גישה השוואתית לנדל"ן היא חשבונאיתחיסכון אפשרי על משאבי האנרגיה במהלך המבצע. הגידול המתמיד בעלות של כלי עזר גורם לאנשים לחשוב כל הזמן על חיסכון ושימוש במקורות אנרגיה חלופיים.

בפרט, גורם זה חשוב אם האובייקטשנרכשו להשכרה נוספת. ככל יחס ההכנסה לעלויות כי ילך לתפעול של הבניין או הנחות, קטן יותר את סכום התשואה ההון בהכנסה נטו מהשכרה של הנדל"ן.

קטגוריה זו כוללת גם את המדד של נוכחות או היעדר מטרים, בין אם ננקטו צעדים כדי למזער את אובדן החום.

- שוק הנדל"ן

אינדיקטורים אחרים

הערכה כוללת שיקול דעת האםאלמנטים של שירות. הדוגמה הפשוטה ביותר היא אם יש מעלית בבית או לא. נוכחות או היעדר מוחלט או חלקי של כל התקשורת, במיוחד אלה הקשורים למערכת המקומית. אם יש יותר מדי פגמים, אז תיקון הוא עשה כלפי מטה. הערכת שווי הנדל "ן מתבצעת במגוון מדדים.

שלבי חישובים

כל החישובים לפי גישה השוואתית מבוססים על מידע ממקורות פתוחים על עסקאות שבוצעו לאחרונה עם נכסי דלא ניידי דומים.

הערכת שלבים:

  1. המחקר של הצעות דומות במגזר מסוים של הנדל"ן, זיהוי אובייקטים דומים שנמכרו לאחרונה.
  2. המידע שנאסף מנותח, בנפרד, כל הצעה מושווה עם הנכס הנאמד.
  3. בחירת מאפייני התמחור, תיקון דוח ההערכה.

ליישב את המחיר המתואם ולגזור את העלות הסופית על ידי גישה השוואתית.

- ערך רכוש

היתרונות של גישה השוואתית

קודם כל, השיטה מאפשרת לשקף את דעתם של הקונים אופייני רק המוכרים.

ההערכה משתקפת במחירים שוטפים, תוך התחשבות בשינויים בתנאים הפיננסיים ואף בתהליכים אינפלציוניים. הערכה תמיד מבוססת על בסיס סטטי.

כדי להעריך נכס מסוים, אתה לא צריך ללמוד את כל שוק הנדל"ן, אבל רק אובייקטים דומים. הטכניקה היא פשוטה מאוד, עם תוצאה אמינה.

... וחסרונות

  • זה קשה מספיק כדי לזהות מחירים חוקיים.
  • תלות מלאה בפעילות וביציבות בשוק הנדל"ן.
  • הקושי בהרמוניה של נתונים, אם חפצים דומים שונים באופן משמעותי במונחים של מכירה.

- גישת השוואה מקרקעין

לסיכום

תמצית הגישה ההשוואתית בהערכההנדל"ן הוא מובן הן לקונה והן למוכר. הטכניקה מאפשרת לצדדים לחקור את שוק הנדל"ן ולוודא כי הם לא איבדו. הערכה יכולה להתבצע על בסיס עסקאות שכבר נערך או על הצעות של מוכרים אחרים. בכל מקרה, השיטה ההשוואתית היא שיטתיות והשוואה של נתונים על נכסי דלא ניידי דומים. העיקר הוא כי הבחירה של אובייקטים דומים להשוואה לוקח בחשבון גורמים מיוחדים או יוצאי דופן, למשל, האיום של משיכת בטחונות, שינויים בתקנות ברמה המקומית או אי עמידה בתנאי הסכם ההלוואה, נוכחות של אלמנטים של כפייה.

תגובות (0)
הוסף תגובה